文｜风马牛地产研究院·内容组
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2023 年 8 月 6 日，在冯叔的带领下，「未来之路——地产 Plus 赋能营」一行赴德必外滩 WE 和大宁德必易园进行了参不雅观稽核，实地走进海内为数不多的文科创家当全代价链的做事商。从 2006 年开始投资运营文化创意家当园区，德必现已拥有一套独特成熟的经营模式。
为此，风马牛地产研究院通过对德必的实地稽核及资料研讨，本篇案例将以德必为主角，简要讲述德必的发展历史、计策与思路，并以上述两个家当园为例，便于受众理解德必运营家当园的视角。
作为创意家当的发源地，英国最早提出「创意家当」，认为创意不仅仅是个观点，还可以带动国民经济的发展、家当模式的转型和文化强国的培植。
据英国创意家当委员会（Creative Industries Council）数据显示，文化创意家当目前约占到英国 GDP 的 10%，乃至对全体 GDP 贡献的占比额超过金融做事业。另有官方统计数据，截止 2021 年 9 月，英国大约有 229 万个文创家当事情岗位，包括 66.3 万名创意家当自由事情者。
「文化创意家当」的观点在中国涌现得比较晚，但发展迅猛，北京、上海、深圳等沿海发达城市的领军浸染十分显著。尤其是上海，创意家当的发展步入高速发展的阶段，除了田子坊、M50 和 1933 老场坊等诸多老牌创意家当园区外，还出身了不少新生代、新模式、新特点的创意家当园区，个中德必集团非常值得关注。
01
实地探访：大宁德必易园和德必外滩WE
脱胎于上海传统重工业厂房，位于上海市静安区的大宁德必易园，落座在市中央难得的僻静之地，曾经的「工业锈厂」变身为社区的「生活秀场」。
图 |宁萌岛萌宠乐园
图| 爱心妈咪屋
图| 「艺海拾贝」大型书吧
图| 白领健身房
图|社区事务受理做事中央自助做事区
在参访中，竹山林海、悬空鱼池触目可见，不仅有全新方案打造的宁萌岛萌宠乐园，为繁华市区周边社区居民及园区白领带来新的生活场景与体验；还涵盖上海首家园区嵌入式托育宝宝屋，搭建星级「爱心妈咪屋」，为哺乳期的职场妈妈保驾护航；设立「艺海拾贝」大型书吧，为白领供应安心舒适的阅读空间；设立「白领健身角」「DIY 咖啡区」等休闲放松空间为白领供应休憩空间。
图| 大宁德必易园的共享直播基地
大宁德必易园卖力人先容，作为中国首个电子商务做事园，大宁德必易园做电商和影视媒体的公司相对较多，直播需求比较集中，对付德必而言，打造一个软硬件都能匹配园区企业发展需求的直播空间，成为了势在必行的工程。「而原来只做事园区内部客户的增值举动步伐，园区外的企业也陆续选择成为德必玩拓直播基地的长期互助伙伴。」
尤其是在公共做事方面，园区党群做事中央设有党支部、人大代表联结站、楼务会和行业妇女联合会等等，并集班车、足球场、爱心急救治疗中央和「新联心」联谊厅等配套做事于一体，给员工和周边市民带来了实实在在的便利。
图|德必外滩WE
位于黄浦区九江路的德必外滩 WE 国际文化创意中央，曾是建于 1933 年的远东第一所证券交易所大楼华商证券交易所。2015 年，外滩 WE 携手意大利著名设计师、米兰世博会总方案师博埃里师长西席授予建筑新生，打造中国第一个垂直森林项目。
「里面有见证历史的老式电梯厢，虽不太符合当代需求，但德必集团考虑再三还是保留了下来。在担保商业可持续的条件下，开拓和保护永久是城市更新的重中之重。」在参访后，风马牛地产研究院创造，外滩 WE 为企业和个人带来一种新型的事情办法。空间上，冲破物理空间阻隔，为入驻企业创造更多的共享空间；设计上，为建筑注入了新的生命力，引入阳光、水与森林；做事上，WE 将为入驻企业供应硬件之外的更多企业做事。
02
德必集团：三大产品线+文创、科创两翼齐飞
除了实地参访，我们还以圆桌互换研讨会的形式更加深入地理解了德必集团。
作为高度分散且玩家打法繁多的行业，园区运营要做好一两个项目不难，但要做大做强难度非常大。而德必集团不仅在 2021 年在深圳证券交易所挂牌上市，截止到 2022 年底，还在环球 3 大洲运营管理了 68 个文化创意家当园区，面积约 118 万平方米。德必是怎么做到的？
除了较早进入文创家当园做事领域的「先手红利」，以及文创、科创两翼齐飞的计策，德必自身还有几大上风使其能在近几年脱颖而出。
其一，沉淀积累，卓越的产品打造能力
德必的主营业务为文化创意、科技创新家当园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值做事。公司利用自身园区设计和运营管理能力，承接下老建筑、老厂房，依托旗下自有设计团队对其进行二次改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业供应舒适的办公环境和深度的专业化做事。
经由数年的沉淀与积累，德必已经形成了三大产品线：
易园系列（中端产品，继承《易经》简与变的精神，追求简约、素雅、隐逸的风格，融入小桥、流水、鱼缸、竹子、石头等元素，打造变革多样、自然舒放的花园办公空间。）
WE 系列（高端产品，设计上讲究「东情西韵」，用当代化的手段呈现东方文化；除了中国上海、北京等地，德必 WE 已进驻美国硅谷、意大利佛罗伦萨，未来将连续进行环球化布局。）
运动 loft 系列（在设计上，以「运动办公，康健事情」为理念，配备综合运动举动步伐，为崇尚运动。）
其二，联动效应，加强家当链经营模式
从德必的案例可以看出，「园区的经营是家当链的经营」，评估文化创意家当园区效益的核心并不在于园区企业的数量，而在于园区企业之间是否具有链式关联。
文化创意家当的行业特色，决定了其家当链是在「技能投入」与「消费需求」共同推动下形成的综合联动型家当链，园区在家当构造上必须强化上、中、下贱企业间的联动效应。德必在环球做事了超过 10000 家企业，个中文创、科创企业集聚度超过 85%。
因此，德必通过搭建「轻公司生态圈」（SMART CIRCLE）连接数千家轻公司，搭建企业做事体系，与园区内外部资源对接——企业与资源、企业与企业、人与人，内外圈层，跨界互助，自由联接。
其三，组合化盈利，多种办法创收
据悉，德必紧张的模式为承租模式、参股运营和受托运营三种。无论哪种，都不须要持有很重的资产。比如在承租模式下，公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁条约，租赁期限常日为 10-20 年，再向园区内文科创企业供应租赁做事、会员做事及其他做事，并按照条约约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。
除了传统的「二房东」模式，德必还开始探索组合式盈利模式，在园区经营过程中，采纳多种办法创收，拓宽资金来源渠道，详细有产权投资和做事性收入。
产权投资是指园区利用平台上风和信息上风，选择发展性好的企业，以现金、实物、品牌、利用权等无形资产入股投资，分享企业经营所得，如德必采纳的「以租金换股权」。
做事性收入是指园区为企业供应做事取得的收入，如为企业招聘、代理、培训人才取得的收入，为艺术家进行作品展览、拍卖、代理发卖取得的收入，为企业和银行「联姻」供应的投融资中介做事取得的收入等，如德必包管企业申请得到工商银行贷款后，收取贷款额的 5% 作为财务顾问费和包管用度。
其四，核心特色，专业化做事模式
上述讲到，德必探索了组合式盈利模式，这就不得不提到德必最核心的特色和成功之道——十大增值做事。
文化创意家当多为小微企业，在初创期组织形式较疏松、规模化程度不高，融资难问题十分突出。乃至初创者多为艺术家，有创意、有技能但缺少管理履历，亟需企业管理咨询和财务、法律等方面的配套做事。
故此，德必集团每年都会用 20% 的利润为入驻园区的企业供应十大增值做事：包括社群活动、人才做事、创业做事、品牌推广做事、Wehome 线上做事、法律和政策做事、财务顾问做事、工商注册做事、成本对接顾问做事、国际社群节等等。
其五，聪慧赋能，培植虚拟园区
近年来，德必在聪慧园区赋能文创家当发展方面做出了探索和努力，尤其是依托德必自主研发的聪慧园区综合管理系统（Intelligence Community System service，简称 ICS）提升管理效能、降落运营本钱的同时，创新园区运营模式，构建全方位企业做事体系，加强园区企业间的深度链接，搭建更开放的园区社议论况，全面助力园区管理数智化转型升级。
园区建立起立体化的家当网做事平台，打造无边界的做事链，为园区内的企业供应兼具专业与个性的做事。该线上平台不仅面向文化家当园区内的文化企业、创意阶层开放，也面向社会开放，实现创意信息的扩散共享，引发创意活力。
德必的虚拟园区利用自身的上风打破时空的限定，使得文化产品与做事的供需双方更为直接的对接，匆匆使不同区域之间乃至国际间园区乃至展开良性互动。
结语
德必作为中国文化创意家当发展的一个缩影，我们看到了创意家当及创意园区在世界美好的发展前景。德必在城市更新领域实践了 20 年，对文科开办事探索了 20 年，在德必模式中，园区通过为轻资产、轻体量、高智力的「轻公司」搭建企业做事体系，实现园区内外部资源多种层面和形式上的对接和跨界互助。
未来，相信德必有望整合多方资源，搭建家当与成本互换、互助的信息平台，成为海内领先的科技、文创家当全代价链做事商。
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