首先从名字开始，全称为建信中关村落家当园封闭式根本举动步伐证券投资基金，简称中关村落REIT，大家要把他和中关村落000931区分开，并不是一个东西。个中，建信是管理者名字，意思是这个基金是建信基金发起的，建信旗下还有一个基金很有名，那便是建信添益，是一个类似余额宝的货币基金。封闭式的意思不是封闭不能买卖，而是只份额是固定的，意思便是数量固定，差异于一些份额可变的基金，这里不做过多的表述。根本举动步伐是指投资的是一些根本举动步伐，也便是投资的标的是中关村落旗下的互联网创新中央 5 号楼项目、协同中央 4 号楼项目和孵化加速器项目，这些都是固定产权的物业，收益来自物业出租获取的租金收益。下面就来大略的看看这些项目。
标的根本举动步伐项目都在北京市海淀区中关村落软件园内，个中互联网创新中央5号楼项目对应的地皮利用权的面积为 29,619.62平方米，建筑面积为82,158.10平方米；协同中央4号楼项目对应的地皮利用权的面积为10,183.67平方米，建筑面积为31,802.06平方米；孵化加速器项目对应的地皮利用权的面积40,428.20平方米，建筑面积为52,820.32平方米。详细位置信息，各种舆图上都可以查询得到。
这些物业实质属于产权类项目，紧张收入来自于研发用房及配套和车位租赁产生的租金收入。根本举动步伐项目具备良好持续的经营能力，且现金流紧张来源于入驻企业的租金，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非常常性收入。
说白了，便是把中关村落旗下的三个地方，合并在一个上市，靠这三个地方的租金收入，给大家分红，市场价格由市场自己做主。最紧张的底层收入来自于这三个项目的租金收入，大家看好这些项目的租金收益，价格就可能上涨，大家都不看好这些地方的租金收入，价格就可能会下跌。
中关村落软件园很有名，是海内最有名的高新家当园区之一，很多大厂都落户附近，百度科技园，腾讯北京总部，快手等。以是整体热度相对较高，很多企业都乐意落户这里。下面详细看看一些营收的图表
总体来看，这个中关村落reits比之前发行的东吴苏园家当REIT508027和博时蛇口产园REIT180101的毛利要高一些，盈利能力和竞争上风会更加明显。
前段韶光，总计5支reits发布了停盘公告，个中的中关村落reit更是一周内连续停盘了两次，紧张缘故原由是年后reits的行情非常好，普遍上涨。个中涨幅最大的便是富国创始水务REIT(SH508006)，涨幅元旦至2月15日的涨幅达到43%以上！
中关村落一周内连续上涨，发布了两次停盘公告
当时笨鸟个人就认为可能会涌现走势的分解，创始水务已经涨的太多了，已经严重超出基金的代价了，现价买入别说挣钱了，可能套到最退却撤退市都有可能。特许经营权型的reits是到期之后净值归零，也便是说，如果到期之后，不连续缴费的话，基金代价是0，末了一次派息之后就什么都没有了，权柄性的reits内在代价是基金运行期间的所有派息之和。以是涨到当时的状态，笨鸟以为风险是巨大的，以是很多reits都在15/16号旁边开始掉头向下。
目前大部分reits都已经回撤的很厉害，但是笨鸟依然认为对付部分reits来说，机会都是跌出来的
下面来说说笨鸟剖析中关村落的逻辑。首先，中关村落是北京的地产项目，虽然是商用的地产项目，但是由于是上市的reits，以是变现能力是极强的，以是笨鸟直接就按照住宅来作为比拟了。大部分投资房地产，都是投资的住宅，投资商用房的投资者相对较少，以是地产的reits，笨鸟以为该当更靠近住宅市场而不是商用房市场。以是笨鸟大致翻看了很多海淀区的屋子租金和售价情形，数据来源某壳
基本年租金/房价不高于1.5%
然后又看了一下笨鸟住的丰台区，有些小区会高一点，有些年租金/房价能到2%，但是好多小区都是在1.6%-1.8%旁边，紧张基本是装修睦的屋子，租金都高一些，特殊是自若的，乃至年租金/房价能到1.8%-2.2%旁边。
以是，按照北京市场的年租金/房价，笨鸟以为该当在1.5%-2%旁边，相比拟较稳定，目前看来，再高也不会太高了。
以是可以按照这个来打算中关村落reis的年租金/价格，这个数据，便是公告里频繁涌现的年度净现金流分派率，年度净现金便是屋子的年租金，分派率是除以价格。
来源于中关村落reit15日的停盘公告
个中租金收益的颠簸不会特殊大，紧张导致年度净现金流分派率降落的缘故原由便是由于价格的过高。目前纵然已经到了2.5%，但是相对北京屋子的年租金/房价来说，还是有些高了。
如果按照2%的租金/房价来打算，那么可能的最高价会在6.94元旁边，间隔现在还有2元多的利润。如果按照1.5%的租金/房价来打算，那么可能的最高价是9.253元旁边，间隔现在价格就更多了。
笨鸟认为这个是reits的高估区间，也便是基本到达7元以上，中关村落reit才是高估的状态。
可能有人说米国的reits分红率颠簸基本是在4%-8%，但是上一次8%是什么时候了？
毕竟米国的年租金/房价和中国的差距也不是一点点，各种情形决定了现在的价格颠簸，毕竟现在的每一次上涨，都是一个新的高点，价格不太确定，但是未来可期。
什么价格会是低估呢，笨鸟以为乃至可能再也跌不到发行价了，可能在4%的分红率就是非常低估了。但是金融市场，什么价格都可能涌现，原油曾经还变成免费送了呢，当然现在又到了100多一桶了，金融市场涌现什么价格都是可能的，不要意外~
当然以上都是笨鸟的个人意见，剖析的不太严谨，仅供参考哈，不作为投资建议或者见地~
